Değerleme hizmetinin yanı sıra tüm gayrimenkul aracılık hizmetlerine dair kapsamlı hizmet sunan Londra merkezli RICS’in verdiği yetkinlik sadece Türkiye’de değil, dünyanın her noktasında geçerliliğe sahip.
Türkiye’de gayrimenkul değerlemesi her yıl büyüyen ve sektör dahilinde yapılacak her türlü faaliyetin az ya da çok içinde yer aldığı bir alan olarak karşımıza çıkmaktadır. Değerleme alanında yaygın olarak kullanılan SPK’nın yanısıra, özellikle yabancı yatırımcılara ve uluslararası piyasalarda çalışan Türk firmalarına hitap eden RICS standartları, geliştiricilere ve yatırımcılara önemli avantajlar sağlamaktadır.
Tarafsız, bağımsız ve disiplinlerarası bir hizmet olarak gayrimenkul değerlemesi, 2001 yılında SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından düzenlenerek yürürlüğe giren “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” ile yapısında köklü değişiklikler yaşamıştır. 2001 yılına kadar kabaca sadece mesleki tecrübeye dayanan değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayınlanan tebliğ ile tanımlanan mevzuat çerçevesinde ve denetiminde faaliyet gösteren şirketlere devredilmiştir. Daha sonraki yıllarda ise Sermaye Piyasası Kurulu, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslama sınavları düzenlemeye başlayarak gayrimenkul değerleme uzmanlığının kurumsallaşmasına büyük bir katkı sağlayarak yaşanan yetki tartışmalarına son vermiştir.
Türkiye’deki gayrimenkul değerleme faaliyetinin uluslararası düzeyde düzenlenmesi çalışmaları 2006 yılında yayınlanan tebliğ ile başlamıştır. Tebliğde yer alan “Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca yapılan değerleme işlemlerinde, değerlemeyi yapanlar, Uluslararası Değerleme Standartları’na aynen uyma ve bunları uygulama” maddesi ile birlikte değerlemede Uluslararası Değerleme Standartları’na uyma zorunluluğu getirilmiştir. Günümüzde değerleme sektörü, 130’dan fazla SPK lisanslı şirketi ve 3000’den fazla uzmanıyla 2000’lerin başında olduğundan çok daha gelişmiş bir konumda yer almaktadır.
RICS’in hizmet yelpazesi değerlemeden fazlasını sunuyor.
Ülkemizdeki değerleme hizmetleri, SPK tarafından verilen değerleme lisansının yanı sıra, RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors: Yeminli Uzmanlar Kraliyet Enstitüsü) tarafından verilen yetki sertifikasıyla da yapılabilmektedir. Bu yetkinlik sadece Türkiye’de değil aynı zamanda dünyanın her noktasında da geçerliliğe sahip olup Uluslararası Değerleme Standartları ile birebire uyum içindedir. Bununla beraber RICS sadece değerleme hizmeti için değil aynı zamanda tüm gayrimenkul ve taşınabilir mallara ait aracılık hizmetlerine dair çok kapsamlı ve profesyonel hizmet sunan bir kurumdur. Bu nedenle de değerlemenin yanında alım-satım ya da kiralama hizmeti veren firmalar SPK kapsamında değerleme faaliyeti yürütememekle beraber gerekli yeterlilikleri sağladıkları takdirde hem değerleme hem de diğer işlemleri dahilinde RICS sertifikası alabilmektedir.
Tarihi 1792’ye kadar uzanan ve şimdiki adıyla “RICS” olarak bilinen kurumun temelleri ilk olarak Londra’da atılmıştır. O tarihlerdeki adıyla “Uzmanlar Kulübü” olarak yola çıkmış olup, 1868’de Westminster Sarayı’nda John Clutton önderliğinde bir araya gelen 49 üyesiyle enstitü statüsü almıştır. 1930’da “Yeminli Uzmanlar Enstitüsü” adını alan kurum, 1947 yılında İngiltere Kralı tarafından verilen “Royal” ünvanıyla birlikte bugünkü adıyla anılmaya başlanmıştır.
RICS, hızlı bir gelişim ve sürekli bir dönüşüm içinde olan altyapı, ulaştırma ve her türlü inşaat faaliyetlerine ait çözümler, yönetmelikler ve denetimler oluşturmak hedefiyle kurulmuştur. 2015 yılı itibariyle yetkilendirdiği 120.000’e yakın uzmanı ve 81.000 öğrenci statüsündeki üyesiyle Türkiye’nin de dahil olduğu 146 ülkede varlığını her geçen gün daha da güçlendirerek devam ettirmektedir.
Gayrimenkul, arsa, inşaat ve çevre ile ilgili konularda olduğu kadar taşınabilir kıymetler ve iş varlıklarına ait her türlü uzmanlığın uluslararası düzeyde gerçekleştirilmesini sağlayan ve ilgili faaliyetleri denetleyen bağımsız bir kurum olan RICS, ilk inceleme ve ölçümlemeden geliştirmeye, yatırım aşamasından, kullanımına ve en nihayetinde tekrar değerlendirilmesine kadar her aşamada çok yönlü ve kapsamlı hizmetler sunmaktadır. Gayrimenkul ve Taşınabilir Varlıklar, Arsa ve Yapı olmak üzere üç ana grup altında toplanan uzmanlık alanları kısaca tablodaki gibidir.
Merkezi halen Londra’da olan RICS; New York, Brüksel, Dubai ve Sahra-altı Afrika’da bulunan bölgesel merkezleriyle dünyanın her noktasında faaliyet göstermektedir. Enstitü, mesleki uzmanların yanı sıra, Birleşmiş Milletler, Dünya Bankası ve Avrupa Birliği gibi uluslararası kurum ve organizasyonlarla işbirliği içinde olması ve dünyanın her noktasına ulaşabilen global ağıyla kuruluşundan bu yana saygınlığını ve prestijini sürdürmektedir. Bunun yanı sıra üst düzey devlet yönetimleri, karar alıcılar ve de sivil toplum kuruluşlarına tarafsız ve bağımsız olarak stratejik danışmanlık yapmaktadır.
Enstitü, ulusal pek çok araştırma kurumuyla direkt iletişim halinde olmakla beraber global düzeyde ölçüm standartları belirleyen IPMS (International Property Measurement Standards: Uluslararası Gayrimenkul Ölçüm Standartları) Birliği’nin ve 1878’den günümüze Birleşmiş Milletler tarafından tanınan global bir organizasyon olarak faaliyet gösteren FIG (International Federation of Surveyors: Uluslararası Eksperler Federasyonu)’in kurucu üyesidir. 2014 yılında globalleşen dünyada mesleğin uygulama alanını geliştirmek ve tarafsız olarak standartlar belirlemek adına gayrimenkul ve ilgili branşlara ait mesleki etik standartları geliştiren Uluslararası Etik Standartları (International Ethic Standards) Birliği’ni kurmuştur. Bu birliklerin, uygulanan standartları kendi üyelerine eğitim, kurs ya da rehberlik hizmetleriyle öğretme ve benimsetme zorunluluğu bulunmaktadır. Dolayısıyla bütün birliklerin birleştiği payda olarak RICS her aşamada tarafsız, bağımsız ve maddeleri açıkca belirtilen standartta hizmet sunmaktadır.
Değerleme alanındaki uzmanlık kapsamı sadece gayrimenkul değerleme alanında sınırlı kalmamakla birlikte tanımını genişleterek taşınabilir kıymetlerin değerlemesi hizmetinin verildiği finansal ve işletme değerlemelerinin de dahil olduğu geniş bir uzmanlık yelpazesi sunmaktadır. Çalışmalar RICS Profesyonel Değerleme Standartları (Kırmızı Kitap) temel alınarak gerçekleştirilmekte olup gayrimenkul değerleme standartlarında uluslararası platformda kabul gören ve ülkemizde de geçerli olan IVSC (The International Valuation Standards Council: Uluslararası Değerleme Standartları Kurulu) ile birebir uyumludur. Uluslararası Değerleme Standartları ülkemizde SPK (Sermaye Piyasaları Kurulu) tarafından yayınlanan tebliğ uyarınca 2006 yılından beri uygulanmaktadır. SPK tarafından yayınlanan tebliğde Uluslararası Değerleme Standartları’nın geliştirilmesi üç amaç için yapılmaktadır:
- Sınır ötesi işlemleri kolaylaştırmak, mülkiyetin devri işlemleri ile ilgili olarak alınan kredilerin ve ipotek karşılığı verilen kredilerin teminat altına alınması için yapılan değerlemelerin güvenilirliği ile finansal bilgilendirme raporlarının şeffaflığını sağlamak, hukuk davalarını ve vergi sorunlarını çözüme kavuşturarak uluslararası mülk piyasalarının gelişimine katkıda bulunmak,
- Dünyadaki değerleme uzmanları için yol gösterici olarak çalışmak, böylece onların uluslararası mülk piyasalarının güvenilir bir değerlemeye olan taleplerini karşılar duruma gelmelerini sağlamak, küresel alandaki iş dünyasının finansal bilgilendirme raporları konusundaki istemlerini karşılamak
- Yeni kurulan ve sanayileşmeye yeni başlamış ülkelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere değerleme standartları ve finansal bilgilendirme raporları sağlamak.
RICS’in sahip olduğu bu yüksek tanınırlık ve tarafsız olarak denetlenen uzmanlık sadece ulusal değil aynı zamanda dünya çapında da ayrım gözetmeksizin, aynı standart ve kalitede hizmet sunulmasına imkan vermektedir. Böylece dünyanın her noktasında RICS kapsamında ve yetkisinde gerçekleştirilen A’dan Z’ye tüm hizmetler aynı yüksek kalite, sorumluluk ve profesyonellik çerçevesinde sağlanmaktadır.
RICS tarafından yetkilendirilen uzmanlar için MRICS, FRICS ve AssocRICS olmak üzere üç adet ünvan bulunmaktadır. AssocRICS ünvanı hem eğitim hem de iş tecrübesi olarak üyelik kritelerini tam olarak tamamlamış üyeler için bir sonraki aşamaya geçmeden önce aldıkları ünvandır. Daha sonraki aşamada gerekli kriterleri yerine getiren adaylar profesyonel üye statüsünü kazanarak MRICS ünvanını almaktadır. FRICS ise en son aşama olan en üst düzey üyelere verilmekte olup sadece MRICS ünvanına sahip adaylar başvurabilmektedir. RICS tarafından yetkilendirilmek için aranan özellikler eğitim, deneyim, etik ve değerlendirme olmak üzere üç ana başlıkta toplanabilir. Uygun kriterlere sahip olan adaylar titiz bir değerlendirme sonucu yeterliliği almaya hak kazanmaktadırlar. RICS’in dünya çapında akreditasyon verdiği pek çok üniversite bulunmaktadır. Bu üniversiteler mezuniyet sonrasındaki başvurularında diğer üniversite mezunlarına göre daha kısa bir süre ve daha kolay bir şekilde yeterlilik değerlendirmesine girmeye hak kazanabilmektedirler. Türkiye’de RICS tarafından tanınabilirlik sahibi ilk ve tek üniversite 2016 yılında akreditasyon sürecini başarıyla tamamlayan Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Yüksek Lisans Programıdır.
Türkiye’de RICS’in ağırlığı artıyor.
RICS’in Türkiye’deki varlığı her geçen yıl daha da büyümekte olup hali hazırda ağırlıklı olarak İstanbul’da olmak üzere 54 tane yetkilisi bulunmaktadır. Bu yetkililerin 36’sı yetkinliklerini 2010 yılı sonrası kazanmış olup en çok talep gören branşlar “Değerleme” ve “Proje Yönetimi”dir. Türkiye’de faaliyet gösteren RICS yetkinliğine sahip çok uluslu gayrimenkul firma sayısı ise 20 yıldır Türkiye’de faaliyetlerini yürüttüğümüz ve ilk firmalardan biri olan CBRE başta olmak üzere dört tanedir. Özellikle RICS’in Avrupa’daki yaygınlığı düşünüldüğünde ülkemizin bu platformda varlığının daha başında olduğu görülmektedir. Bununla beraber 10 yıl öncesi düşünüldüğünde oldukça gelişme gösteren ve adım adım uluslararası düzeye doğru ilerleyen piyasanın, bundan 10 yıl sonrasında çok daha olgunlaşmış bir seviyeye gelmesi kaçınılmazdır. Bu süreç zarfında globalleşme ile coğrafi sınırların ortadan kalktığı ülkeler üstü bu piyasa ortamında Türkiye’nin de kendisine önemli bir yer edineceği beklenmektedir.
Sıkı denetim uygulamaları ile RICS yetkinliğine sahip fimaların tüm faaliyetleri denetim altında tutulmakta olup müşterilere ait bilgiler büyük bir titizlikle ve gizlilikle saklanmaktadır. Örnek vermek gerekirse, RICS sertifikalı firmaların aracılık hizmetleri yapmalarına SPK’nın uyguladığı gibi bir kısıt olmadığı için değerleme departmanlarının diğer departmanlarla ilişkileri herhangi bir çıkar çatışmasını önlemek amacıyla oldukça sınırlandırılmıştır.
Dünyanın her yerinde yüksek tanınırlık, kalite standartları ve sunduğu hizmet kalitesi RICS’in getirdiği ayrıcalıklarından sadece bir kaçıdır. Başka bir deyişle, dünyanın neresine giderseniz gidin RICS tarafından alacağınız hizmetler aynı kalite standardına sahip olan hizmetler olacaktır. Özellikle yurtdışına ya da yurtdışından ülkemize yapılacak olan yatırımlarda ve alım-satım işlemlerinde RICS’in yetkilendirdiği uzmanlar ya da firmalarla çalışmak ve RICS’in belirlediği standartlarda raporlamalara sahip olmak zaman ve güvenilirlik açısından avantaj sağlamaktadır. Bununla beraber dünya çapında geçerliliğe sahip olmak ve yaygın profesyoneller ağına kolay ve güçlü erişim beraberinde uluslararası bir prestiji de getirmektedir. Özellikle geleceğe yönelik büyük yatırımlarda ortaya çıkan karı optimize etmek adına hizmet profesyonelleriyle omuz omuza çalışmak risk faktörünü en aza indireceği gibi yatırım için de en uygun ürüne yönelmeyi sağlayacaktır. Bu aşamada bağımsız ve tarafsız olarak yerel piyasa bilgisini uluslararası piyasa bilgisiyle harmanlayabilen ve bunun yanında meslek etiğini hem ürünlerinde hem de müşterileriyle olan ilişkilerinde ayrım gözetmeksizin ön planda tutan RICS sertifikalı yetkililer en doğru çözüm önerileriyle danışmanlık hizmeti sunmaktadırlar. Bu yüksek standartta hizmete sahip olan firmalar güçlü rekabet ortamında rakiplerine sadece ulusal seviyede değil aynı zamanda uluslararası seviyede de fark atmaktadırlar.
