Türkiye satın alma gücü paritesine göre dünyanın 13’inci, Avrupa’nın ise 5’inci büyük ekonomisidir. Ayrıca ülkemiz, 2012 yılından itibaren, Batı Asya ülkeleri içinde en çok uluslararası doğrudan yatırım çeken ülke konumundadır. Türkiye dünyanın en iddialı yatırım teşvik sistemlerinden birine sahiptir. Proje bazlı ve teknolojik gelişimi öncelikli kılan teşvik sistemi tüm yatırımcıların istifadesine sunulmuştur. Ülkemize gelen uluslararası yatırımcılar yerli yatırımcılarla aynı hak ve yükümlülüklere de sahiptir. Ayrıca yatırım teşviklerinden faydalanma noktasında yasaların öngördüğü çerçevede herhangi bir engel de yoktur. Hal böyle iken, Türkiye bulunduğu konum ve sahip olduğu birçok stratejik enstrümanlar sebebi ile dışarıdan yatırım almaya hızlı şekilde devam etmektedir.
Uluslararası doğrudan yatırımlar, ülke açısından uzun vade içermesi ve etki çemberinin geniş olması sebebi ile ekonomik istikrarın sürdürülebilmesi adına büyük önem taşımaktadır. Özellikle gelişmekte olan ülkeler, uluslararası doğrudan yatırım için rekabet içerisinde ve bu rekabette yatırım ortamlarını günümüz koşullarına güncelleyerek en iyi seviyede tutanların da bu rekabet ortamında üst sıralarda kalacağı anlaşılmaktadır. Ülkemiz son zamanlarda düzenlediği birtakım uygulamalarla Uluslararası Doğrudan Yatırım (UDY) miktarlarında artış sağlamış ve daha cazip noktada yer almıştır. Ülkemizin hedefi, küçük ticari ilişkilerin ötesine geçerek mega yatırımlara uygun zemin hazırlamak olmalıdır ki bu bağlamda birçok teşvik, stratejik iş birliği ve diğer yasal düzenlemelerle birlikte adından son zamanlarda sıkça bahsettirmektedir.
Küreselleşen ekonomilerde doğrudan yabancı yatırımların ülkelerin gelişmişlik düzeyine katkısı oldukça yüksektir. Bu yatırımları çekmek için de reel anlamda cazibe yaratılması gerekmektedir. Türkiye, giderek yaşlanan diğer ülkelere nazaran genç ve artan nüfusu barındırması, piyasa dinamiği yüksek, verimlilik ve güçlü finansal sistemlerin kurgulanıyor olması, ekonomik reformlar ile yatırım avantaja dönüştüren uygulamalara yer verilmesi, lojistik kabiliyeti gibi başlıca etkenler sayesinde uzun vadede beklentileri sağlamlaştırıyor diyebiliriz.
Aşağıdaki tabloda Ticaret Bakanlığı bülteninden faydalanılarak hazırlanmış, Uluslararası Doğrudan Yatırımlar ve bunlar içerisinde Gayrimenkul yatırımının miktarları ile oranı bulunmaktadır.
Grafiğe göre, UDY içerisinde net gayrimenkul yatırımları oransal bazda artış eğiliminde ve bu artış son 5 yılda hiç %20 nin altına düşmemiş gözükmektedir. Son 2 yıla bakıldığında ise %40-%50 seviyeleri arasında bir ortalamada kalacağı anlaşılmaktadır. Türkiye bir yatırım ülkesi ve bu yatırımların sermaye yatırımından ziyade gayrimenkul şeklinde olması, ekonomiye direkt katılan bir etki yaratmaktadır.
Edinilen verilere göre, özellikle son 5 yıldır UDY içerisindeki gayrimenkul yatırımlarının payları belirli bir seviyenin üzerinde gerçekleşmektedir. 2012 yılında mütekabiliyet koşulunun da kaldırılmasının ardından itici bir güç haline dönüşen gayrimenkul yatırımları 18 Eylül 2018 tarihinde 106 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararı ile ‘’Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’’ değişikliği ile 250.000 Amerikan Doları veya Türk Lirası karşılığı şeklinde düzenlenmesiyle de bir hayli hız kazanmış oldu.
Her ne kadar hızla değişen dalgalı bir ekonomiye sahip olsak da gayrimenkul yatırımı, hala en güvenilir ve uzun vadede prim yaratan yatırım türüdür. Bu sadece Türkiye’de değil, birçok gelişmiş ülkede de aynı şekilde değerlendirilmektedir. İleriki zamanlarda gayrimenkullerin de 2.piyasada işlem görmesi, menkulleştirilmesiyle bu önem giderek artacaktır.
Yukarıdaki grafik TCMB verileri kullanılarak oluşturulmuştur. İlk grafikten farklı olarak burada sadece yabancı gayrimenkul yatırımları ve ortalama aylık yatırım geliri gösterilmiştir. 2014 yılından itibaren Nisan 2018 tarihine kadar uluslararası gayrimenkul yatırımlarının aylık ortalama 360 Milyon $ seyrinde gerçekleştiği görülmektedir. Yine TCMB verilerinden yola çıkarak 2014 yılından itibaren Nisan 2018 tarihine kadar ülkemiz cari açığının aylık ortalama 3,631 Milyar $ civarında olduğunu söyleyebiliriz. Bu rakamlara göre ise yabancı yatırımlardaki gayrimenkul gelirinin cari açığın son 5 yılda ~%10’unu karşıladığını söyleyebiliriz ki bu oranın tek başına %20 seviyelerinde olması, cari açığın hızlı karşılanabilmesi, ekonomik büyüme ve istikrarın güvenilir bantta kalması ve dolaylı olarak ta üretim, istihdam, gelir düzeyi gibi kriterlerin avantaja dönüşmesi demektir. Tabi burada cari açığın ekonomi yararına düşmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Yukarıda bahsetmiş olduğum oranların grafiğe dökülmüş hali de aşağıdaki gibidir.
Dünya Yatırım Ajansları Birliği - WAIPA tarafından tüm ülkeler bazında 2016 yılı Yabancı Direkt Yatırımlara bakış adı altında hazırladığı bilgilere göre Gayrimenkul yatırımı, direkt yabancı yatırımlar arasında en yüksek payı almış gözüküyor. Diğer bilgiler ise aşağıdaki grafikte sunulmuştur.
Londra merkezli bir gayrimenkul şirketi tarafından 2015 yıllında yapılan bir çalışmaya göre Global gayrimenkul değerleri 217 Trilyon $ seviyesine ulaştı ve bu rakam dünya genelindeki toplam GSYİH’nın neredeyse 2,7 katı kadar büyük olduğu ölçümlendi. Küresel gayrimenkul değeri, tüm dünya çapında işlem gören hisse senetleri ve borçlanma senetlerinden 1/3 oranında daha büyük olduğu aşağıda alıntılanan grafikte de gösterilmiştir.
Buradan da anlaşılacağı üzere, gayrimenkul küresel anlamda ekonomiler içerisinde çok önemli bir rol üstlenmektedir. Gayrimenkulün yatırıma dönüştürülmesi ise kendi değeri yanında bulunduğu ülkenin istihdamına, yaşam kalitesinin artmasına, finans araçlarının aktifliğine, ticaretine ve birçok küresel faktörlerde yaratacağı avantaja mentorluk etmektedir.
Peki, uluslararası direkt yatırımları ve bu yatırımlar içindeki gayrimenkul yatırımlarının pozisyonunu artırmak için neler yapılabilir? diye düşünmek gerekiyor. Elbette bu işin duayenleri ve uzmanlarınca birçok araştırma, makale ve inceleme yazısı ele alınmıştır ancak farkındalık yaratması açısından yine de bazı noktalara basitçe değinmekte fayda var.
- Dünya Bankası tarafından belirli kriterlere göre incelenen ‘’Ease of Doing Business’’ yani ‘’İş Yapma Kolaylığı’’ endeksinde 2023 yılı için hedefimiz Dünya genelinde ilk 15 içinde yer almak olmalı. 31 Ekim 2018 tarihinde yayınlanan raporda Türkiye, 17 basamak birden yükselerek 43.sırada yerini aldı. Endekste 11 ana başlık altında değerlendirmeler yapılıyor. Bu endeks ile ilgili detaylı değerlendirme yazımızı ileriki günlerde bulabilirsiniz. Endekste değerlemeye tutulan kriterlerin başka ülkelerde yatırım yapma açısından ne gibi esas konularda kolaylıklarla karşılaşacakları ve ne gibi konularda zorluklarla karşılaşacakları değerlendirildiğinden dolayı uluslararası yatırımlar için önemli bir değerlendirme olduğunu söyleyebiliriz. Aşağıdaki grafikte de mevcut sıralamalarımız ile 2023 yılı için iş yapma kolaylığı endeksinde gelmek istediğimiz yeri daha doğrusu bulunmamız gereken yeri göstermek istedim.
Kaynak: Dünya Bankası verileri
- Ülkemiz yatırım ofisleri ve yatırım için doğrudan ya da dolaylı olarak aracılık ederek faaliyet gösteren kurum ve kuruluşların uluslararası arenada daha çok boy göstermesi, birebir ilişkilerle güçlü atılımların yapılması ve pozitif potansiyel yaratılması, yine gayrimenkul alanında yabancı yatırımcıları çekmek adına bir koz olacaktır. Elbette ki çağımız dünyasında gerek PR gerek bazı teknolojik atılımlar, güçlü analiz sayesinde daha nokta atışı, istediğimizi bilen, açıklayıcı ve şeffaf girişimlerin yanıt bulacağını düşünüyorum.
- Spesifik bir konu olacak belki ancak, zamanında bazı büyük dünya devi firmalar, karşılaştıkları bazı engeller (mülkiyet, kişisel rant ve yasal engeller) sebebiyle ülkemizde sırf arazi seçiminin yapılamaması, istenen arazilerin toplanamaması ve geliştirilememesinden dolayı yatırım kararlarını dondurmuş veya iptal etmişlerdir. Bu gibi engellerin aşılmasının her iki tarafa da mutlak fayda sağlayacağı kaçınılmazdır. Sadece yabancı yatırım değil, yerli yatırım için de ülke genelinde büyük çaptaki projeler için aynı sıkıntılardan bahsedebiliriz.
- Başka bir düşünce ise, Türkiye’de yabancı yatırımların (özellikle gayrimenkul yatırımı bazında) nerelere yöneldiği ve hangi konularda yoğunlaştıklarının detaylı bir analizi yapılabilir. Bu analiz sonrasında ülkemizde olmayan ya da çok seyrek olan sektörler belirlenerek hedef kitle yaratılabilir ve onun üzerine giderek yatırım alımı sağlanabilir. Teşvik ve kapsamların her sektör için homojen olmasından ziyade konu ve içeriğe göre, sektöre göre belirlenmesi ihtiyaca daha hızlı cevap verilmesini sağlayabilir. Çünkü dünya ve global düzeyde dönen para çok büyük, on binlerce ana ve alt sektör var. Eğer ülke olarak en makul, fayda getireceğini inandığımız yabancı yatırımlar sınıflandırılır ise o hedefte ilerlemek daha doğru olur inancındayım. Bu vesileyle ülke olarak sağladığımız her nitelikteki teşvik ve düzenlemelerin revizesi yapılabilir, yeni teşvik türleri ortaya çıkabilir.
- Yabancı yatırımcılar için risklerin tekrar belirlenmesi ve analizlerinin yapılması, yapılacak analizlerin ise uluslararası platformlarda paylaşılması belki teşviklerden daha önemli, daha etkili olacaktır. Çünkü her ne kadar teşvikler cazibe yaratsa da özellikle büyük ve uzun vadeli yatırım planı olan şirketler ilgili ülkedeki ekonomik istikrarı ve riskleri daha önemsemektedir.
Raci Gökcehan SONER
Genel Müdür Yardımcısı
